Condominio: frontalino dei balconi aggettanti, chi paga la manutenzione?

“i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ex multis, Sez. 2, n. 6624, 30/4/2012, Rv. 622451); perché il costo del recupero debba imputarsi al condominio non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intiero manufatto”

La Corte di Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza n. 27083 del 25/10/2018 torna a pronunciarsi in tema di impugnazione di delibere assembleari attinenti alla ripartizione delle spese riguardanti lavori di manutenzione e restauro del frontalino del balcone aggettante appartenente all’unità immobiliare esclusiva di un singolo condomino.

E’ bene chiarire che il balcone aggettante si compone di vari elementi tra cui il cd. frontalino inteso quale rivestimento della parte frontale del balcone.

Ma il frontalino rientra tra le parti comuni dell’edificio?

Sul tema la giurisprudenza non è uniforme. Ad un orientamento che ritiene i frontalini come parti comuni dell’edificio in quanto svolgono “una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico” (Cass. del 19 luglio 2017 n. 21641) si contrappone un altro orientamento secondo cui “la valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto che evidentemente, ed in maniera tendenzialmente insindacabile, è demandata al giudice di merito” (Cass. del 2 marzo 2018 n. 5014).

A parere dello scrivente questa ultima soluzione appare preferibile: sarà il Giudice del merito a valutare caso per caso l’incidenza di tale elemento (frontalino) sul decoro architettonico dell’intero edificio.

In tale quadro giurisprudenziale si inserisce l’ordinanza n. 27083 del 2018.

IL CASO: Due condomini impugnavano la delibera condominiale con la quale il condominio si faceva carico della manutenzione del frontalino – ritenendolo parte comune dell’edificio – di un balcone aggettante appartenente ad un singolo condomino.

Sia in primo che in secondo grado veniva rigettata la domanda di annullamento della delibera condominiale.

Pertanto, i due condomini ricorrevano in Cassazione illustrando cinque motivi di censura.

In particolare, con il terzo motivo denunciavano la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1117, 1120, 2727 e 2729 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. deducendo l’erroneità della pronuncia della Corte di Appello poiché il frontalino non era stato considerato parte del balcone ed essendo quest’ultimo, a sua volta, proiezione dell’appartamento, la riparazione del primo è sempre a carico del singolo condomino e non dell’intero condominio non rilevando alcun pregio architettonico da salvaguardare che giustifichi una spesa comune.

LA DECISIONE: Gli ermellini ritengono il motivo infondato.

Ed infatti, la Suprema Corte smentisce il ricorrente confermando il proprio indirizzo secondo il quale “i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ex multis, Sez. 2, n. 6624, 30/4/2012, Rv. 622451)”.

La Corte aggiunge, infine, che la spesa per la manutenzione può imputarsi al condominio anche nel caso in cui l’edificio non mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto. Peraltro, trattandosi di valutazione di merito – continua la Corte – non è in questa sede sindacabile.

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